Wycena nieruchomości – sprawdź, ile naprawdę warta jest Twoja nieruchomość

Ile jest warta moja nieruchomość? Za jaką cenę wystawić mieszkanie, dom lub działkę? Czy potencjał inwestycyjny gruntu może zwiększyć jego wartość? A może potrzebuję oficjalnego operatu szacunkowego?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, w jakim celu wartość nieruchomości ma zostać ustalona.

Innego opracowania potrzebuje właściciel, który chce sprzedać mieszkanie i ustalić właściwą cenę ofertową, innego inwestor posiadający grunt z potencjałem zabudowy, a jeszcze innego osoba potrzebująca formalnego dokumentu do banku, sądu, urzędu lub postępowania administracyjnego.

Dlatego w Kancelarii Prawnej Prawo Nieruchomości rozróżniamy 3 kategorie usług związanych z analizą wartości nieruchomości.

1. Analiza rynkowa nieruchomości – przygotowana przez profesjonalnego pośrednika lub agenta nieruchomości

Chcesz sprzedać nieruchomość i nie wiesz, jaką ustalić cenę?

To rozwiązanie przeznaczone przede wszystkim dla właścicieli przygotowujących nieruchomość do sprzedaży.

Profesjonalny pośrednik lub agent nieruchomości przeprowadza analizę rynku i rekomenduje cenę ofertową, uwzględniając aktualną sytuację na lokalnym rynku.

Nie jest to operat szacunkowy i nie zastępuje formalnej wyceny sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jej cel jest inny:

ustalić racjonalną cenę, z którą nieruchomość powinna zostać wprowadzona na rynek.

Co analizujemy?

W zależności od rodzaju nieruchomości bierzemy pod uwagę między innymi:

• lokalizację,
• powierzchnię,
• standard,
• stan techniczny,
• piętro i układ mieszkania,
• rok i standard budynku,
• działkę i jej zagospodarowanie,
• dostępność komunikacyjną,
• otoczenie,
• aktualną konkurencję na rynku,
• ceny ofertowe nieruchomości podobnych,
• dostępne informacje o cenach transakcyjnych,
• aktualny popyt,
• czas ekspozycji podobnych ofert,
• szczególne zalety i wady nieruchomości.

Cena ofertowa to nie to samo co wartość nieruchomości

To bardzo ważne.

Cena widoczna w portalu ogłoszeniowym jest oczekiwaniem sprzedającego, a nie dowodem, że za taką kwotę nieruchomość zostanie sprzedana.

Jeżeli w tej samej lokalizacji pięć podobnych mieszkań wystawiono za 800 000 zł, nie oznacza to automatycznie, że wszystkie są warte 800 000 zł.

Dlatego profesjonalna analiza nie powinna polegać wyłącznie na przeglądaniu ogłoszeń.

Jej zadaniem jest odpowiedzieć na praktyczne pytanie:

za jaką cenę warto rozpocząć sprzedaż i jaką strategię cenową przyjąć?

Dla kogo jest ta usługa?

Polecamy ją przede wszystkim osobom, które:

• chcą sprzedać mieszkanie,
• chcą sprzedać dom,
• sprzedają działkę,
• odziedziczyły nieruchomość i zastanawiają się nad sprzedażą,
• nie wiedzą, jaką cenę wpisać w ogłoszeniu,
• wystawiły nieruchomość, ale przez dłuższy czas nie znajdują kupującego,
• chcą zweryfikować cenę zaproponowaną przez innego pośrednika.

Efekt: rekomendowana cena i strategia sprzedaży

Klient otrzymuje praktyczną analizę pozwalającą podjąć decyzję dotyczącą ceny i sposobu wprowadzenia nieruchomości na rynek.

Jeżeli następnie powierzysz nam również sprzedaż nieruchomości, możemy przeprowadzić cały proces – od przygotowania oferty, poprzez prezentacje i negocjacje, aż do finalizacji transakcji.

2. Analiza prawno-inwestycyjna wartości nieruchomości – przygotowana przez prawników

W przypadku działki sama cena za metr kwadratowy może powiedzieć bardzo niewiele

Druga kategoria jest znacznie szersza.

Dotyczy przede wszystkim działek, gruntów inwestycyjnych, nieruchomości komercyjnych oraz nieruchomości posiadających potencjał zwiększenia wartości.

W takim przypadku nie interesuje nas wyłącznie pytanie:

„Po ile sprzedają się działki w tej okolicy?”

Najpierw trzeba odpowiedzieć:

„Co rzeczywiście można zrobić z tą nieruchomością?”

To właśnie możliwości prawne i inwestycyjne gruntu mogą mieć zasadniczy wpływ na jego atrakcyjność rynkową.

Przykład

Wyobraźmy sobie dwie działki położone obok siebie.

Obie mają po 10 000 m².

Patrząc wyłącznie na powierzchnię i lokalizację, można byłoby uznać, że ich wartość powinna być podobna.

Jednak na pierwszej możliwa jest realizacja jednego budynku.

Na drugiej uwarunkowania planistyczne pozwalają rozważać podział nieruchomości i realizację większej liczby budynków.

To nie są z punktu widzenia inwestora takie same nieruchomości.

Dlatego w przypadku gruntów inwestycyjnych sama prosta analiza cen za metr kwadratowy może być niewystarczająca.

Co sprawdzają prawnicy?

Zakres analizy dostosowujemy do konkretnej nieruchomości.

Możemy zbadać między innymi:

• księgę wieczystą,
• własność nieruchomości,
• hipoteki,
• służebności,
• prawa i roszczenia osób trzecich,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• plan ogólny gminy,
• wydane decyzje o warunkach zabudowy,
• możliwość uzyskania WZ,
• przeznaczenie nieruchomości,
• dostęp do drogi publicznej,
• możliwości podziału,
• parametry możliwej zabudowy,
• powierzchnię zabudowy,
• intensywność zabudowy,
• powierzchnię biologicznie czynną,
• wysokość i liczbę kondygnacji,
• ograniczenia wynikające z infrastruktury,
• słupy i sieci przesyłowe,
• ograniczenia dotyczące gruntów rolnych,
• uwarunkowania środowiskowe,
• inne ograniczenia prawne mogące wpływać na wykorzystanie nieruchomości.

Analiza chłonności działki

W przypadku gruntów inwestycyjnych możemy rozszerzyć usługę o analizę potencjału i chłonności nieruchomości.

Sprawdzamy wówczas, jaki wariant wykorzystania działki można rozważać przy istniejących uwarunkowaniach.

W zależności od nieruchomości może chodzić przykładowo o:

• zabudowę jednorodzinną,
• zabudowę bliźniaczą,
• zabudowę szeregową,
• zabudowę wielorodzinną,
• zabudowę usługową,
• hale i magazyny,
• podział na mniejsze działki,
• inne przedsięwzięcie inwestycyjne.

Dzięki temu właściciel może spojrzeć na nieruchomość nie tylko jako na określoną liczbę metrów kwadratowych gruntu, ale jako na aktywo posiadające określony potencjał inwestycyjny.

Czy warto sprzedawać działkę od razu?

Niekoniecznie.

W przypadku części nieruchomości korzystniejsze może okazać się wcześniejsze przygotowanie gruntu do sprzedaży.

Może to oznaczać przykładowo:

uzyskanie warunków zabudowy, przeprowadzenie podziału, uporządkowanie dostępu do drogi, uregulowanie służebności albo podjęcie działań planistycznych.

Nie zawsze będzie to możliwe i nie zawsze będzie ekonomicznie uzasadnione.

Dlatego najpierw przeprowadzamy analizę.

Dopiero później można odpowiedzieć na pytanie:

sprzedawać nieruchomość w obecnym stanie czy najpierw zwiększyć jej potencjał?

Analiza prawna nie jest operatem szacunkowym

Należy wyraźnie zaznaczyć, że analiza prawna lub inwestycyjna sporządzona przez prawnika nie jest operatem szacunkowym i nie zastępuje ustawowej wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

Jej zadaniem jest przede wszystkim identyfikacja praw, ograniczeń, ryzyk oraz potencjału nieruchomości.

Może natomiast stanowić bardzo ważny element przygotowania właściciela do sprzedaży, negocjacji lub dalszego procesu inwestycyjnego.

3. Operat szacunkowy – formalna wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego

Trzecia kategoria przeznaczona jest dla klientów, którzy potrzebują formalnego określenia wartości nieruchomości przez osobę posiadającą państwowe uprawnienia zawodowe.

Takim dokumentem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy jest zawodem regulowanym, a osoba wykonująca tę działalność musi posiadać odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest pisemną lub elektroniczną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości.

Dokument przygotowywany jest dla konkretnego celu wyceny.

W operacie przedstawia się między innymi:

• przedmiot i zakres wyceny,
• cel wyceny,
• podstawę formalną i prawną,
• źródła wykorzystanych danych,
• istotne daty,
• opis stanu nieruchomości,
• jej przeznaczenie,
• analizę właściwego rynku,
• rodzaj określanej wartości,
• zastosowane podejście, metodę i technikę,
• obliczenia,
• wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat może być potrzebny między innymi:

• na potrzeby banku i finansowania nieruchomości,
• w postępowaniach sądowych,
• przy podziale majątku,
• w sprawach spadkowych,
• w postępowaniach administracyjnych,
• przy ustalaniu określonych odszkodowań,
• w sprawach dotyczących wywłaszczenia,
• dla potrzeb rozliczeń między stronami,
• w innych sytuacjach, w których wymagane jest formalne określenie wartości nieruchomości.

W zależności od celu i instytucji wymagającej dokumentu należy wcześniej ustalić, jakie warunki powinien spełniać operat.

Jak rzeczoznawca określa wartość?

Rzeczoznawca nie ustala wartości nieruchomości dowolnie.

Dobór właściwego podejścia, metody i techniki zależy między innymi od celu wyceny, rodzaju i lokalizacji nieruchomości, jej przeznaczenia, stanu oraz dostępnych danych rynkowych.

Wycena poprzedzana jest analizą właściwego rynku nieruchomości, a co do zasady również oględzinami nieruchomości.

Operat zawiera następnie sposób przeprowadzenia wyceny i uzasadnienie otrzymanego wyniku.

Którą z 3 usług wybrać?

To zależy od celu.

Chcę sprzedać mieszkanie, dom lub standardową działkę

Najczęściej właściwym rozwiązaniem będzie:

ANALIZA RYNKOWA PRZED SPRZEDAŻĄ

przeprowadzona przez profesjonalnego pośrednika lub agenta nieruchomości.

Jej celem jest ustalenie realnej strategii cenowej i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.

Mam działkę lub nieruchomość inwestycyjną i chcę wiedzieć, jaki ma potencjał

W takim przypadku odpowiednia może być:

ANALIZA PRAWNO-INWESTYCYJNA

przygotowywana przez prawników, w razie potrzeby rozszerzona o analizę możliwości zabudowy, podziału i chłonności nieruchomości.

Jej zadaniem jest ustalenie, jakie możliwości i ograniczenia posiada nieruchomość oraz jak mogą one wpływać na decyzję o sprzedaży lub dalszym przygotowaniu gruntu.

Potrzebuję formalnego dokumentu określającego wartość nieruchomości

W takim przypadku potrzebny będzie:

OPERAT SZACUNKOWY

sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Możemy połączyć wszystkie trzy usługi

W przypadku bardziej skomplikowanych nieruchomości nie trzeba ograniczać się do jednej kategorii.

Przykładowo właściciel dużego gruntu inwestycyjnego może najpierw zlecić analizę prawną i inwestycyjną, aby ustalić rzeczywiste możliwości nieruchomości.

Następnie, jeżeli będzie potrzebował formalnego określenia wartości, może zostać sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na końcu profesjonalny pośrednik może przygotować strategię sprzedaży i cenę ofertową, uwzględniając nie tylko sam grunt, ale również udokumentowany potencjał nieruchomości.

W ten sposób na nieruchomość patrzą trzy różne specjalizacje:

PRAWNIK – co można zrobić z nieruchomością i jakie występują ryzyka prawne?

RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY – jaka jest wartość nieruchomości określona zgodnie z zasadami wyceny?

POŚREDNIK NIERUCHOMOŚCI – za jaką cenę i w jaki sposób skutecznie wprowadzić nieruchomość na rynek?

To trzy różne pytania – i trzy różne specjalizacje.

Nie wiesz, jakiego rodzaju analizy potrzebujesz?

Nie musisz samodzielnie tego ustalać.

Prześlij nam dane nieruchomości i napisz, w jakim celu potrzebujesz określenia jej wartości.

Do rozpoczęcia sprawy przydatne będą:

• numer działki lub adres nieruchomości,
• numer księgi wieczystej – jeżeli jest dostępny,
• powierzchnia nieruchomości,
• podstawowe dokumenty dotyczące nieruchomości,
• informacja, w jakim celu potrzebujesz analizy.

Napisz przykładowo:

„Chcę sprzedać mieszkanie i potrzebuję ustalenia ceny ofertowej.”

„Mam działkę i chcę wiedzieć, ile może być warta po uzyskaniu warunków zabudowy.”

„Chcę sprawdzić potencjał inwestycyjny gruntu przed sprzedażą.”

„Potrzebuję operatu szacunkowego do banku / sądu / urzędu.”

Na podstawie celu dobierzemy odpowiedni zakres usługi.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości – nieruchomość analizowana kompleksowo

Nieruchomość to nie tylko liczba metrów kwadratowych pomnożona przez średnią cenę z ogłoszeń.

Na jej atrakcyjność i możliwości wykorzystania wpływają lokalizacja, stan prawny, przeznaczenie, możliwość zabudowy, dostęp do drogi, ograniczenia, potencjał inwestycyjny oraz aktualna sytuacja rynkowa.

Dlatego oferujemy trzy kategorie usług:

1. Analiza rynkowa i rekomendacja ceny sprzedaży – profesjonalny pośrednik / agent nieruchomości

2. Analiza prawna i inwestycyjna nieruchomości – prawnicy

3. Formalny operat szacunkowy – uprawniony rzeczoznawca majątkowy

Chcesz sprawdzić wartość lub potencjał swojej nieruchomości?

Prześlij nam adres lub numer działki + numer księgi wieczystej + informację, w jakim celu potrzebujesz analizy.

Dobierzemy właściwy zakres usługi i wskażemy, jakie dokumenty będą potrzebne.