Bezpieczny najem, dzierżawa i służebności – jak zabezpieczyć nieruchomość i swoje prawa?

Wynajmujesz mieszkanie i obawiasz się problemów z najemcą? Chcesz wydzierżawić działkę na kilka lub kilkadziesiąt lat? Korzystasz z drogi przebiegającej przez cudzą nieruchomość? Kupujesz działkę bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej? A może chcesz ustanowić służebność przejazdu, przechodu, mieszkania albo przesyłu?

Nasza Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości przygotowuje i analizuje umowy oraz prowadzi sprawy dotyczące najmu, dzierżawy i służebności – od prawnego zabezpieczenia stron i przygotowania dokumentów aż po wypowiedzenie umowy, odzyskanie nieruchomości, ustanowienie służebności albo postępowanie sądowe.

W przypadku nieruchomości źle skonstruowana umowa może powodować problemy przez wiele lat.

Dlatego nie ograniczamy się do pobrania przypadkowego wzoru z Internetu.

Najpierw ustalamy:

kto udostępnia nieruchomość, komu, na jaki okres, w jakim celu, jakie inwestycje mają być na niej wykonywane oraz jak właściciel ma zostać zabezpieczony na wypadek niewykonywania umowy.

1. Najem okazjonalny – bezpieczniejszy sposób wynajmu mieszkania

W przypadku prywatnego wynajmu mieszkania jednym z najbezpieczniejszych rozwiązań dla właściciela może być najem okazjonalny.

To szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny został stworzony między innymi po to, aby lepiej zabezpieczyć właściciela na wypadek sytuacji, w której po zakończeniu umowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego.

Wynajmującym musi być właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa zawierana jest na czas oznaczony – maksymalnie 10 lat.

To ważne, ponieważ nie każda osoba wynajmująca mieszkania może skorzystać właśnie z tego trybu.

Dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali przepisy przewidują inne rozwiązanie – najem instytucjonalny.

Dlaczego najem okazjonalny jest bezpieczniejszy?

Największą zaletą jest sposób zabezpieczenia obowiązku opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy.

Najemca składa przed notariuszem oświadczenie, w którym:

poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu najmu.

Dzięki temu, jeżeli po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemca nie chce dobrowolnie się wyprowadzić, właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury zmierzającej do wykonania tego obowiązku.

Właśnie dlatego prawidłowo przygotowany najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie większe bezpieczeństwo niż nieprzemyślana zwykła umowa najmu.

Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?

Do umowy należy dołączyć przede wszystkim:

1. Oświadczenie najemcy przed notariuszem

Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w przypadku zakończenia najmu.

2. Wskazanie innego lokalu

Najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

3. Oświadczenie właściciela tego lokalu

Właściciel lub osoba posiadająca odpowiedni tytuł prawny do lokalu zastępczego wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem może wymagać notarialnego poświadczenia.

Najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego

To niezwykle ważne.

Samo podpisanie umowy i wizyta najemcy u notariusza nie kończą procedury.

Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Niedopełnienie tego obowiązku powoduje utratę części szczególnych korzyści wynikających z przepisów o najmie okazjonalnym.

Dlatego w ramach przygotowania umowy wskazujemy klientowi również dalsze czynności, które musi wykonać po jej podpisaniu.

Najem okazjonalny – co jeśli najemca nie chce się wyprowadzić?

Jeżeli umowa wygasła albo została prawidłowo rozwiązana, a najemca nadal zajmuje mieszkanie, właściciel powinien przeprowadzić procedurę zgodnie z ustawą.

Właściciel kieruje do najemcy formalne żądanie opróżnienia lokalu.

Dokument musi spełniać wymagania ustawowe i wyznaczać odpowiedni termin na opuszczenie mieszkania.

Jeżeli najemca nadal nie wykonuje obowiązku, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy.

Dzięki temu nie trzeba najpierw prowadzić klasycznego, długiego procesu o nakazanie opróżnienia lokalu w takim zakresie, w jakim pozwalają na to przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Co jeżeli lokal zastępczy przestanie być dostępny?

To również zostało przewidziane przez ustawodawcę.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w wcześniej wskazanym lokalu, ma obowiązek w określonym terminie wskazać inny lokal i przedstawić odpowiednie oświadczenie jego właściciela.

Brak wykonania tego obowiązku może dawać właścicielowi podstawę do wypowiedzenia umowy zgodnie ze szczególnymi zasadami dotyczącymi najmu okazjonalnego.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Właściciel może zabezpieczyć swoje należności również kaucją.

Przy najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać między innymi:

• zaległy czynsz,
• należności wynikające z umowy,
• odpowiedzialność za szkody w zakresie dopuszczalnym przez przepisy i umowę,
• określone koszty związane z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustawa przewiduje maksymalną wysokość kaucji odpowiadającą sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Nie oznacza to jednak, że zawsze należy pobierać sześć czynszów.

W praktyce wysokość zabezpieczenia należy dostosować do konkretnej nieruchomości i sytuacji stron.

Protokół przekazania mieszkania – bardzo ważne zabezpieczenie

Nawet najlepsza umowa nie zastąpi prawidłowego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przy przekazaniu nieruchomości warto dokładnie opisać:

• stan ścian,
• podłóg,
• okien,
• drzwi,
• mebli,
• sprzętu AGD i RTV,
• łazienki,
• kuchni,
• wyposażenia,
• liczbę kompletów kluczy,
• stan liczników.

Do protokołu warto wykonać dokumentację fotograficzną.

Dzięki temu po zakończeniu najmu można porównać stan lokalu z momentu jego wydania.

Co powinna zawierać dobra umowa najmu okazjonalnego?

Umowę przygotowujemy indywidualnie.

Może ona regulować między innymi:

• wysokość czynszu,
• termin płatności,
• zasady podwyższania czynszu,
• opłaty administracyjne,
• media,
• kaucję,
• zasady rozliczenia kaucji,
• obowiązki dotyczące napraw,
• odpowiedzialność za szkody,
• możliwość przebywania dodatkowych osób,
• podnajem,
• zwierzęta,
• palenie papierosów,
• zasady kontroli stanu mieszkania,
• wypowiedzenie,
• zwrot nieruchomości,
• sposób doręczania oświadczeń,
• protokół przekazania.

Najbezpieczniejsza umowa nie jest umową najdłuższą.

Jest umową dopasowaną do konkretnej nieruchomości i konkretnej relacji między stronami.

2. Zwykły najem mieszkania

Nie każda umowa musi być najmem okazjonalnym.

Klasyczna umowa najmu jest nadal podstawowym sposobem udostępniania nieruchomości.

Kodeks cywilny definiuje najem jako umowę, w której wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz.

W przypadku lokali mieszkalnych trzeba jednak pamiętać także o ustawie o ochronie praw lokatorów, która wprowadza dodatkowe obowiązki i ograniczenia.

Najem okazjonalny a zwykły najem – najważniejsze różnice

Najem okazjonalny

• dotyczy lokalu mieszkalnego,
• dla określonej kategorii właścicieli będących osobami fizycznymi,
• zawierany jest na czas oznaczony,
• maksymalnie na 10 lat,
• najemca składa oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji,
• wskazuje inny lokal,
• potrzebne jest oświadczenie dotyczące możliwości zamieszkania w tym lokalu,
• umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego,
• właściciel posiada szczególną procedurę dochodzenia opróżnienia lokalu.

Zwykły najem

• może dotyczyć znacznie szerszego zakresu nieruchomości,
• nie wymaga wskazania przez najemcę lokalu zastępczego,
• nie wymaga oświadczenia notarialnego charakterystycznego dla najmu okazjonalnego,
• nie korzysta z tego samego uproszczonego mechanizmu wykonania obowiązku opróżnienia lokalu,
• może być zawierany na czas oznaczony albo nieoznaczony.

W przypadku właściciela prywatnego wynajmującego mieszkanie warto więc przed podpisaniem dokumentów odpowiedzieć na pytanie:

czy zwykły najem rzeczywiście jest dla niego najlepszym rozwiązaniem?

Umowa na czas określony czy nieokreślony?

To jedna z najważniejszych decyzji przy przygotowaniu umowy.

W przypadku czasu nieoznaczonego przepisy przewidują określone możliwości wypowiedzenia stosunku najmu.

Przy umowie zawartej na czas oznaczony bardzo ważne jest natomiast prawidłowe wskazanie w umowie przypadków, w których strony będą mogły ją wcześniej wypowiedzieć.

Błędne przekonanie wielu właścicieli brzmi:

„Podpiszemy na rok, a jak coś będzie nie tak, wypowiem z miesięcznym terminem.”

Nie zawsze będzie to takie proste.

Dlatego zasady wcześniejszego rozwiązania umowy powinny zostać przemyślane już w chwili jej zawierania.

Zaległości w czynszu

Umowa powinna dokładnie określać:

• wysokość czynszu,
• termin płatności,
• rachunek,
• zasady rozliczania mediów,
• odsetki,
• sposób postępowania przy zaległościach.

W przypadku lokali mieszkalnych właściciel nie powinien działać wyłącznie na podstawie dowolnego zapisu w umowie.

Przepisy ochrony lokatorów przewidują szczególne wymagania związane z wypowiadaniem stosunku prawnego.

Dlatego w przypadku problemów przygotowujemy odpowiednie wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie albo dalsze dokumenty zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Oddanie mieszkania w najem oznacza przekazanie najemcy prawa do korzystania z lokalu.

Właściciel nie powinien traktować wynajmowanego mieszkania tak, jakby cały czas mógł wchodzić do niego bez ograniczeń.

Dlatego warto w umowie prawidłowo określić zasady:

• okresowej kontroli lokalu,
• wykonywania napraw,
• wejścia w przypadku awarii,
• wcześniejszego uzgadniania terminu wizyty.

Pozwala to chronić zarówno prawo właściciela do jego nieruchomości, jak i prawa najemcy.

Wynajem lokalu użytkowego

Inaczej przygotowujemy umowę mieszkania, a inaczej:

• biura,
• magazynu,
• hali,
• lokalu gastronomicznego,
• sklepu,
• gabinetu,
• warsztatu.

Przy najmie komercyjnym szczególnego znaczenia nabierają:

• przeznaczenie lokalu,
• możliwość prowadzenia konkretnej działalności,
• prace adaptacyjne,
• nakłady najemcy,
• remonty,
• szyldy i reklamy,
• koncesje i pozwolenia,
• waloryzacja czynszu,
• VAT,
• media,
• zabezpieczenie płatności,
• kary umowne,
• zasady zwrotu lokalu po zakończeniu umowy.

3. Najem a dzierżawa – czym się różnią?

Te pojęcia są często używane zamiennie, ale prawnie oznaczają co innego.

Najem

Najemca otrzymuje rzecz przede wszystkim do używania.

Dzierżawa

Dzierżawca otrzymuje rzecz do używania oraz pobierania z niej pożytków.

To zasadnicza różnica.

Dzierżawa jest więc szczególnie istotna w przypadku gruntów, z których dzierżawca zamierza osiągać określone korzyści.

4. Dzierżawa gruntów

Kancelaria przygotowuje umowy dzierżawy między innymi dla:

• gruntów rolnych,
• działek inwestycyjnych,
• terenów rekreacyjnych,
• powierzchni pod instalacje,
• terenów pod parking,
• gruntów wykorzystywanych pod działalność gospodarczą,
• innych nieruchomości oddawanych do długoterminowego korzystania.

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony.

Przy dużych nieruchomościach i umowach wieloletnich szczególnie ważne jest dokładne opisanie całego modelu współpracy.

Co powinno znaleźć się w bezpiecznej umowie dzierżawy gruntu?

W zależności od sytuacji regulujemy między innymi:

• dokładne oznaczenie nieruchomości,
• powierzchnię objętą dzierżawą,
• sposób korzystania z gruntu,
• przeznaczenie nieruchomości,
• wysokość czynszu,
• zasady waloryzacji,
• termin płatności,
• podatki i opłaty,
• inwestycje dzierżawcy,
• możliwość stawiania obiektów,
• przyłącza,
• media,
• drogi,
• nakłady,
• własność wykonanych urządzeń,
• sposób rozliczenia nakładów po zakończeniu umowy,
• odpowiedzialność za szkody,
• ubezpieczenie,
• możliwość poddzierżawy,
• przypadki wypowiedzenia,
• obowiązek przywrócenia terenu do odpowiedniego stanu.

Dzierżawa gruntu na 10, 20 albo 30 lat

Przy umowach długoterminowych ryzyko błędu jest znacznie większe.

To, co wydaje się nieistotnym zapisem w dniu podpisania dokumentu, za 15 lat może decydować o wielomilionowej inwestycji.

Dlatego należy szczególnie dokładnie uregulować:

• waloryzację czynszu,
• inwestycje na gruncie,
• możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy,
• przenoszenie praw,
• zmianę właściciela nieruchomości,
• nakłady,
• dostęp do drogi,
• media,
• zabezpieczenie praw dzierżawcy.

Kodeks cywilny przewiduje, że dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat jest po upływie tego okresu traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Dzierżawca nie może dowolnie zmienić przeznaczenia nieruchomości

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Nie może bez zgody wydzierżawiającego dowolnie zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy.

Dlatego w przypadku gruntu inwestycyjnego cel dzierżawy powinien zostać dokładnie określony.

Poddzierżawa

Co do zasady dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

Jeżeli strony chcą dopuścić inne rozwiązanie, należy odpowiednio uregulować to w umowie.

Dzierżawa części działki

Nie trzeba zawsze oddawać w dzierżawę całej nieruchomości.

Możliwe jest precyzyjne określenie części gruntu objętej umową.

Wtedy warto do umowy dołączyć mapę z dokładnie zaznaczonym obszarem dzierżawy.

Ma to szczególne znaczenie przy dużych gruntach inwestycyjnych.

Dzierżawa a księga wieczysta

Przy długoterminowych umowach warto przeanalizować również możliwość i celowość odpowiedniego zabezpieczenia praw w księdze wieczystej.

Nie każda umowa wymaga takich działań.

Jednak przy inwestycjach obejmujących znaczne nakłady i długi czas trwania umowy bezpieczeństwo prawne dzierżawcy powinno być analizowane szerzej niż tylko przez samą treść umowy.

Dzierżawa gruntu rolnego

Szczególnej analizy wymagają grunty rolne.

Umowa powinna określać między innymi:

• powierzchnię,
• sposób korzystania,
• rodzaj produkcji,
• czynsz,
• obowiązki podatkowe,
• zasady prawidłowej gospodarki,
• możliwość dokonywania inwestycji,
• dopłaty i inne świadczenia, jeżeli mają znaczenie dla stron,
• zwrot nieruchomości.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej istniejąca dzierżawa może również mieć znaczenie z punktu widzenia przepisów szczególnych, dlatego przed dokonaniem transakcji analizujemy całą dokumentację.

5. Służebności – trwałe uregulowanie korzystania z cudzej nieruchomości

Najem i dzierżawa są stosunkami umownymi.

W wielu sytuacjach bardziej odpowiednim rozwiązaniem jest jednak ustanowienie służebności.

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Może więc zapewniać znacznie silniejsze i trwalsze zabezpieczenie niż zwykła, krótkoterminowa umowa.

Najczęściej spotykamy:

• służebność przejazdu,
• służebność przechodu,
• służebności związane z mediami,
• służebność drogi koniecznej,
• służebność mieszkania,
• inne służebności osobiste,
• służebność przesyłu.

6. Służebność przejazdu

Wyobraźmy sobie dwie działki.

Działka A znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej.

Działka B położona jest za nią.

Aby właściciel działki B mógł dostać się do swojej nieruchomości, musi przejeżdżać przez działkę A.

Można wtedy ustanowić służebność przejazdu.

Powinna ona dokładnie określać:

• którędy przebiega droga,
• jaka jest jej szerokość,
• jakie pojazdy mogą z niej korzystać,
• czy korzystanie jest całodobowe,
• kto utrzymuje drogę,
• kto ją odśnieża,
• kto naprawia nawierzchnię,
• czy można ją utwardzić,
• czy możliwe jest korzystanie przez gości, dostawców i służby.

Nieprecyzyjne określenie służebności może po latach prowadzić do poważnych konfliktów sąsiedzkich.

7. Służebność przechodu

Służebność może obejmować tylko przechodzenie przez nieruchomość.

Może też łączyć:

przechód i przejazd.

Zakres powinien odpowiadać realnym potrzebom nieruchomości.

Jeżeli potrzebny jest dostęp pieszy i samochodowy, należy jasno to określić.

Jeżeli dostęp mają mieć również pojazdy ciężarowe, maszyny budowlane albo pojazdy obsługujące przyszłą inwestycję, również warto przewidzieć to na etapie ustanawiania prawa.

Służebność przejazdu a właściciel

Służebność gruntowa jest związana przede wszystkim z nieruchomością władnącą, a nie z konkretnym nazwiskiem właściciela.

To jej ogromna zaleta.

Jeżeli właściciel działki władnącej sprzeda nieruchomość, służebność co do zasady pozostaje związana z nieruchomością.

Dlatego przy zakupie działki należy sprawdzić:

czy prawo przejazdu przysługuje nieruchomości, czy opiera się tylko na osobistej zgodzie sąsiada.

To ogromna różnica.

„Sąsiad pozwala mi jeździć” to nie zawsze wystarczające zabezpieczenie

Dzisiaj relacje z sąsiadem mogą być bardzo dobre.

Za kilka lat działkę może odziedziczyć jego rodzina albo kupić nowa osoba.

Dlatego przy nieruchomości bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nie powinno się opierać inwestycji wyłącznie na ustnym:

„Zawsze tędy jeździliśmy i nikt nie robił problemu.”

Prawo dostępu powinno zostać właściwie uregulowane.

8. Droga konieczna

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich, właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej.

Najlepszym rozwiązaniem jest porozumienie z właścicielem sąsiedniego gruntu.

Można wtedy ustalić:

• przebieg drogi,
• szerokość,
• sposób korzystania,
• wynagrodzenie.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, można wystąpić do sądu.

Jak sąd ustala drogę konieczną?

Sąd nie wybiera automatycznie najkrótszej drogi.

Przepisy nakazują uwzględnić:

• potrzeby nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu,
• jak najmniejsze obciążenie nieruchomości sąsiednich,
• interes społeczno-gospodarczy.

Droga konieczna ustanawiana jest co do zasady za wynagrodzeniem.

Kupujesz działkę bez drogi? Sprawdź to przed zakupem

Ogłoszenie może zawierać informację:

„dojazd drogą prywatną”.

To za mało.

Trzeba ustalić:

• kto jest właścicielem drogi,
• czy kupujący nabędzie udział,
• czy istnieje służebność,
• czy służebność obejmuje przejazd,
• czy jest ujawniona w księdze wieczystej,
• czy jej parametry wystarczą dla planowanej inwestycji.

Brak właściwego dostępu do drogi może mieć wpływ również na możliwość realizacji zabudowy.

9. Kto utrzymuje drogę objętą służebnością?

To częste źródło konfliktów.

Kodeks cywilny przewiduje, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

Dlatego przy ustanowieniu służebności warto od razu określić:

• kto naprawia drogę,
• kto odśnieża,
• kto ponosi koszt utwardzenia,
• kto wykonuje odwodnienie,
• kto odpowiada za uszkodzenia.

10. Służebność może być odpłatna lub nieodpłatna

Strony mogą odpowiednio ustalić sposób rozliczenia za ustanowienie służebności.

W praktyce spotykamy między innymi:

• jednorazowe wynagrodzenie,
• świadczenia okresowe,
• ustanowienie nieodpłatne.

Wysokość wynagrodzenia powinna uwzględniać między innymi zakres ingerencji w prawo własności.

Inne znaczenie ma pas przejazdu szeroki na 3 metry przy granicy działki, a inne droga przebiegająca przez środek atrakcyjnego gruntu inwestycyjnego.

11. Służebność osobista

Nie każda służebność jest związana z inną nieruchomością.

Można ustanowić również służebność osobistą na rzecz konkretnej osoby fizycznej.

Taka służebność jest ściśle związana z osobą uprawnioną.

Co do zasady wygasa najpóźniej z jej śmiercią i jest niezbywalna.

12. Służebność mieszkania

Jedną z najczęstszych służebności osobistych jest służebność mieszkania.

Przykład:

Rodzice przekazują dziecku nieruchomość, ale chcą mieć zagwarantowane prawo dalszego mieszkania w domu.

Można wtedy ustanowić odpowiednią służebność.

Trzeba jednak dokładnie określić jej zakres.

Przykładowo:

• cały dom,
• piętro,
• konkretne pokoje,
• łazienka,
• kuchnia,
• prawo korzystania z części wspólnych,
• dostęp do ogrodu.

Nieprecyzyjne określenie zakresu może po latach prowadzić do konfliktu.

Służebność mieszkania a sprzedaż domu

Służebność mieszkania to silne prawo.

Sprzedaż nieruchomości nie oznacza automatycznie, że uprawniony traci prawo zamieszkiwania.

Dlatego kupując nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, trzeba dokładnie przeanalizować jej treść i skutki.

Może ona w istotny sposób wpływać na możliwość korzystania z nieruchomości oraz jej wartość.

13. Zmiana treści służebności

Służebność nie zawsze musi być wykonywana w identyczny sposób przez kilkadziesiąt lat.

Zmieniają się:

• działki,
• zabudowa,
• drogi,
• sposób zagospodarowania,
• potrzeby właścicieli.

W określonych przypadkach możliwa jest zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności.

Przykładowo droga przebiega obecnie przez środek działki, ale właściciel chce wybudować budynek i proponuje przeniesienie przejazdu bliżej granicy.

Takie sprawy wymagają odpowiedniej analizy prawnej i technicznej.

14. Zniesienie służebności

Służebność nie zawsze musi istnieć bezterminowo.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość żądania jej zniesienia w określonych okolicznościach.

Jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, można analizować możliwość żądania jej zniesienia za wynagrodzeniem.

Jeżeli natomiast służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, możliwe może być żądanie jej zniesienia bez wynagrodzenia.

15. Niewykonywana służebność

W pewnych sytuacjach wieloletnie niewykonywanie służebności może prowadzić do jej wygaśnięcia.

Dlatego stare wpisy w księdze wieczystej nie zawsze oznaczają, że prawo nadal powinno tam pozostawać.

Możemy przeanalizować możliwość:

• stwierdzenia wygaśnięcia prawa,
• uzyskania odpowiedniego dokumentu,
• wykreślenia służebności z księgi wieczystej.

16. Zasiedzenie służebności

Służebność gruntowa może w określonych przypadkach zostać nabyta również przez zasiedzenie.

Dotyczy to między innymi wieloletniego korzystania z drogi przez cudzą nieruchomość.

Nie wystarczy jednak sam fakt przejeżdżania przez wiele lat.

Przepisy wymagają w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej korzystania z trwałego i widocznego urządzenia.

Każdą taką sytuację analizujemy indywidualnie.

17. Służebność przesyłu

Osobnym rodzajem prawa jest służebność przesyłu.

Dotyczy ona przedsiębiorców posiadających lub zamierzających wybudować urządzenia przesyłowe, np.:

• linie energetyczne,
• słupy,
• gazociągi,
• wodociągi,
• kanalizację,
• inne sieci.

Służebność określa zakres, w jakim przedsiębiorstwo może korzystać z cudzej nieruchomości.

Może obejmować przykładowo:

• istnienie urządzeń,
• dostęp do nich,
• konserwację,
• naprawy,
• wymianę,
• modernizację,
• usuwanie awarii.

Właściciel może mieć prawo do odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

18. Służebność a księga wieczysta

W sprawach dotyczących nieruchomości szczególnie ważne jest odpowiednie zabezpieczenie prawa w księdze wieczystej.

Przed zakupem analizujemy zarówno:

nieruchomość obciążoną – czyli tę, przez którą przebiega droga,

jak i:

nieruchomość władnącą – czyli tę, na rzecz której ustanowiono służebność.

Nie wystarczy przeczytać:

„służebność przejazdu”.

Trzeba ustalić dokładną treść prawa.

19. Najem, dzierżawa czy służebność – co wybrać?

To zależy od celu.

Chcesz wynająć komuś mieszkanie?

Najczęściej analizujemy najem okazjonalny albo zwykły najem.

Prowadzisz profesjonalną działalność polegającą na wynajmowaniu lokali?

Może mieć zastosowanie najem instytucjonalny.

Chcesz oddać grunt do korzystania i pobierania z niego pożytków?

Właściwym rozwiązaniem może być dzierżawa.

Chcesz zapewnić konkretnej działce trwały przejazd przez sąsiednią nieruchomość?

Rozważamy służebność gruntową.

Nie możesz uzyskać zgody sąsiada na dostęp do drogi?

Analizujemy możliwość ustanowienia drogi koniecznej przez sąd.

Chcesz zapewnić konkretnej osobie dożywotnie korzystanie z domu?

Można rozważyć służebność osobistą mieszkania.

Na nieruchomości znajdują się słupy albo sieci?

Analizujemy służebność przesyłu.

Nie pobieraj przypadkowej umowy z Internetu przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych

Wzór umowy nie zna Twojej sytuacji.

Nie wie:

• jaki jest stan prawny nieruchomości,
• kto jest jej właścicielem,
• jakie są plany stron,
• jakie inwestycje będą wykonywane,
• jak duże są nakłady,
• jakie istnieją ryzyka,
• jak zabezpieczyć rozwiązanie umowy.

Dlatego w przypadku nieruchomości dokument powinien zostać przygotowany pod konkretną sytuację.

Kancelaria może przygotować dokumenty od początku do końca

Zajmujemy się między innymi:

• umowami najmu okazjonalnego,
• dokumentami dodatkowymi do najmu okazjonalnego,
• umowami zwykłego najmu,
• umowami najmu lokali użytkowych,
• umowami najmu komercyjnego,
• protokołami przekazania,
• aneksami,
• wypowiedzeniami,
• wezwaniami do zapłaty,
• żądaniami opróżnienia lokalu,
• analizą problemów z najemcą,
• umowami dzierżawy gruntów,
• długoterminowymi umowami dzierżawy,
• dzierżawami gruntów rolnych,
• dzierżawami inwestycyjnymi,
• rozliczeniami nakładów,
• ustanawianiem służebności przejazdu,
• ustanawianiem służebności przechodu,
• drogami koniecznymi,
• służebnościami osobistymi,
• służebnością mieszkania,
• służebnością przesyłu,
• zmianą sposobu wykonywania służebności,
• zniesieniem służebności,
• wykreślaniem służebności z ksiąg wieczystych,
• zasiedzeniem służebności,
• postępowaniami sądowymi dotyczącymi służebności.

Masz umowę do podpisania? Najpierw ją sprawdź

Jeżeli otrzymałeś projekt umowy najmu albo dzierżawy, możemy przeprowadzić jego analizę przed podpisaniem.

Sprawdzamy nie tylko to, co znajduje się w umowie, ale również to, czego w niej zabrakło.

W przypadku długoterminowych umów brak jednego zabezpieczenia może mieć znacznie większe znaczenie niż kilka stron poprawnie napisanych standardowych postanowień.

Chcesz przygotować bezpieczną umowę? Prześlij nam dane nieruchomości

Napisz przede wszystkim:

• jaki rodzaj nieruchomości posiadasz,
• kto jest właścicielem,
• komu ma zostać udostępniona,
• na jaki okres,
• w jakim celu,
• jaki ma być czynsz lub wynagrodzenie.

Jeżeli sprawa dotyczy służebności, prześlij:

• numery działek,
• numery ksiąg wieczystych,
• mapę lub zaznaczony przebieg planowanej służebności,
• informację, do czego służebność jest potrzebna.

Napisz przykładowo:

„Chcę bezpiecznie wynająć mieszkanie w formie najmu okazjonalnego.”

„Najemca nie płaci i chcę zakończyć umowę.”

„Chcę wydzierżawić działkę na 20 lat.”

„Ktoś chce wydzierżawić mój grunt i wybudować na nim obiekty.”

„Kupuję działkę, ale dojazd prowadzi przez nieruchomość sąsiada.”

„Chcę ustanowić służebność przejazdu i przechodu.”

„Sąsiad nie zgadza się na drogę konieczną.”

„W księdze znajduje się stara służebność, której nikt od lat nie wykonuje.”

„Chcę zagwarantować rodzicom prawo mieszkania w domu.”

Na podstawie sytuacji dobierzemy właściwe rozwiązanie.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości – bezpieczne umowy i prawa do nieruchomości

Nieruchomość jest zbyt wartościowym majątkiem, aby opierać korzystanie z niej na ustnych ustaleniach albo przypadkowym wzorze umowy.

Najem, dzierżawa i służebność służą różnym celom i wywołują zupełnie inne skutki prawne.

Dlatego najpierw określamy cel klienta, a następnie przygotowujemy rozwiązanie, które rzeczywiście go zabezpiecza.

Potrzebujesz umowy albo masz problem z istniejącą umową?

Prześlij nam dokument do analizy albo opisz swoją sytuację.

Potrzebujesz służebności?

Prześlij numery działek, księgi wieczyste i mapę z zaznaczonym przebiegiem przejazdu lub przechodu.

Wynajmujesz mieszkanie?

Możemy przygotować kompletny pakiet najmu okazjonalnego wraz z dokumentami i instrukcją dalszego postępowania.