Audyt działki przed zakupem – sprawdź nieruchomość, zanim zainwestujesz pieniądze

Znalazłeś działkę, która wydaje się idealna pod budowę domu lub inwestycję? Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, wpłacisz zadatek albo kupisz nieruchomość – sprawdź jej stan prawny i możliwości zabudowy.

Atrakcyjna lokalizacja, dobra cena i zapewnienia sprzedającego nie oznaczają jeszcze, że na działce będzie można zrealizować planowaną inwestycję.

Brak dostępu do drogi publicznej, niekorzystne zapisy miejscowego planu, problemy z uzyskaniem warunków zabudowy, służebności, urządzenia przesyłowe, ograniczenia środowiskowe czy nieuregulowany stan prawny mogą sprawić, że pozornie atrakcyjna nieruchomość stanie się poważnym problemem.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości wykonuje kompleksowe audyty działek przed zakupem.

Sprawdzamy nieruchomość pod względem prawnym, planistycznym i inwestycyjnym, aby klient przed zakupem wiedział, co rzeczywiście kupuje i co będzie mógł na tej nieruchomości wybudować.

Dlaczego warto sprawdzić działkę przed zakupem?

Zakup działki różni się od zakupu mieszkania.

W przypadku gruntu sama powierzchnia i lokalizacja nieruchomości często nie decydują o jej rzeczywistej wartości.

Kluczowa jest odpowiedź na pytanie:

Co można na tej działce zrobić?

Dwie działki położone obok siebie i mające podobną powierzchnię mogą posiadać zupełnie inne możliwości inwestycyjne.

Na jednej może być możliwa budowa kilku budynków, a na drugiej możliwości zabudowy mogą być bardzo ograniczone.

Dlatego przed zakupem nieruchomości analizujemy nie tylko jej księgę wieczystą, ale również jej potencjał inwestycyjny.

Co sprawdzamy podczas audytu działki?

Zakres audytu dostosowujemy do konkretnej nieruchomości oraz planów klienta.

W zależności od rodzaju działki możemy zweryfikować między innymi:

1. Księgę wieczystą nieruchomości

Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, w szczególności:

• kto jest właścicielem działki,
• czy nieruchomość posiada współwłaścicieli,
• hipoteki,
• służebności,
• roszczenia osób trzecich,
• prawa dożywocia,
• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
• wpisy dotyczące egzekucji,
• wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach.

Szczególnej uwagi wymagają wzmianki w księdze wieczystej. Mogą oznaczać, że do sądu wieczystoksięgowego został złożony wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany i może doprowadzić do zmiany aktualnej treści księgi.

2. Dostęp działki do drogi publicznej

Fakt, że do działki fizycznie prowadzi droga, nie zawsze oznacza, że nieruchomość posiada prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Sprawdzamy między innymi status działek drogowych, udziały w drodze oraz istniejące służebności przejazdu i przechodu.

Brak prawidłowego dostępu do drogi może mieć zasadnicze znaczenie dla możliwości realizacji inwestycji.

3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie objętym MPZP, analizujemy jego postanowienia.

Sprawdzamy przede wszystkim:

• przeznaczenie terenu,
• dopuszczalny rodzaj zabudowy,
• maksymalną powierzchnię zabudowy,
• intensywność zabudowy,
• wysokość budynków,
• liczbę kondygnacji,
• minimalną powierzchnię biologicznie czynną,
• linie zabudowy,
• wymagania dotyczące miejsc parkingowych,
• ograniczenia dotyczące podziału nieruchomości,
• szczególne zakazy i ograniczenia.

Nie ograniczamy się do informacji, że działka jest „budowlana”.

Sprawdzamy, co rzeczywiście można na niej wybudować.

4. Warunki zabudowy

Jeżeli dla terenu nie obowiązuje miejscowy plan, analizujemy możliwość realizacji inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy oraz aktualne uwarunkowania planistyczne.

Jeżeli dla działki została już wydana decyzja WZ, analizujemy jej treść i sprawdzamy, czy pozwala na realizację inwestycji planowanej przez kupującego.

Samo stwierdzenie sprzedającego, że „na działkę są warunki zabudowy”, nie wystarcza.

Istotne jest to, na jaką konkretnie inwestycję zostały wydane i jakie parametry zabudowy dopuszczają.

5. Plan ogólny gminy

W związku ze zmianami systemu planowania przestrzennego coraz większego znaczenia nabiera również plan ogólny gminy.

Przy zakupie nieruchomości przeznaczonej pod przyszłą inwestycję sprawdzamy sytuację planistyczną działki oraz – w zależności od etapu prac w danej gminie – jej położenie względem projektowanych stref planistycznych.

Ma to szczególne znaczenie przy zakupie gruntów, których wartość opiera się przede wszystkim na możliwości ich przyszłej zabudowy.

6. Możliwości zabudowy i chłonność działki

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych samo ustalenie, że działkę można zabudować, może być niewystarczające.

Inwestora interesuje przede wszystkim:

ile można na niej wybudować.

W ramach rozszerzonej analizy możemy określić potencjalną chłonność nieruchomości i zweryfikować możliwość realizacji planowanej inwestycji.

Analiza może dotyczyć przykładowo możliwości budowy:

• domu jednorodzinnego,
• kilku budynków jednorodzinnych,
• zabudowy bliźniaczej lub szeregowej,
• budynków wielorodzinnych,
• obiektów usługowych,
• hal i magazynów,
• inwestycji mieszanej.

Dzięki temu inwestor może jeszcze przed zakupem ocenić, czy cena nieruchomości odpowiada jej rzeczywistemu potencjałowi.

7. Możliwość podziału działki

Jeżeli zakup ma charakter inwestycyjny, sprawdzamy również możliwość przyszłego podziału nieruchomości.

Działka o powierzchni 10 000 m² nie zawsze będzie mogła zostać podzielona na dziesięć działek po 1 000 m².

Znaczenie mają między innymi przepisy planistyczne, parametry działek, układ komunikacyjny, dostęp do drogi oraz geometria nieruchomości.

Dla inwestora możliwość prawidłowego podziału gruntu może bezpośrednio wpływać na rentowność całej inwestycji.

8. Służebności i urządzenia przesyłowe

Sprawdzamy, czy przez nieruchomość przebiegają lub mogą przebiegać:

• linie energetyczne,
• gazociągi,
• wodociągi,
• kanalizacja,
• inne sieci przesyłowe.

Analizujemy również ujawnione służebności.

Słup energetyczny znajdujący się w niewłaściwym miejscu albo przebiegająca przez środek nieruchomości sieć może znacząco ograniczyć obszar dostępny pod zabudowę.

9. Ograniczenia środowiskowe i inne szczególne uwarunkowania

W zależności od lokalizacji i charakteru nieruchomości sprawdzamy również, czy występują szczególne ograniczenia mogące wpływać na planowaną inwestycję.

Mogą one wynikać między innymi z ochrony przyrody, ochrony konserwatorskiej, lokalizacji cieków i zbiorników wodnych, infrastruktury technicznej czy innych przepisów szczególnych.

Zakres takiej analizy ustalamy indywidualnie w zależności od nieruchomości.

Działka wygląda dobrze na mapie? To jeszcze nie oznacza, że jest dobrą inwestycją

Jednym z najczęstszych błędów jest ocenianie nieruchomości wyłącznie na podstawie ogłoszenia sprzedaży.

W ogłoszeniu możemy przeczytać:

„działka budowlana”, „idealna pod inwestycję”, „możliwość podziału”, „media przy działce”, „doskonała pod dewelopera”.

Takie określenia powinny zostać zweryfikowane przed zakupem.

Sprzedający chce sprzedać nieruchomość.

Kupujący powinien natomiast ustalić, czy nieruchomość rzeczywiście pozwala zrealizować jego plan.

Audyt szczególnie ważny przed wpłatą zadatku

Najlepszym momentem na przeprowadzenie analizy jest okres przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku.

Pozwala to zidentyfikować problemy, zanim kupujący podejmie wiążące zobowiązania finansowe.

Jeżeli klient chce zabezpieczyć zakup umową przedwstępną, możemy również przeanalizować jej treść oraz zaproponować rozwiązania zabezpieczające kupującego na wypadek ujawnienia przeszkód uniemożliwiających realizację planowanej inwestycji.

Kupujesz działkę za kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych?

Koszt błędnej decyzji może być wielokrotnie większy niż koszt wcześniejszego sprawdzenia nieruchomości.

Problem może ujawnić się dopiero po zakupie – podczas składania wniosku o warunki zabudowy, przygotowywania projektu, podziału nieruchomości albo ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Wtedy możliwości działania są już znacznie ograniczone.

Dlatego działkę warto sprawdzić przed zakupem, a nie po podpisaniu aktu notarialnego.

Jak zlecić Kancelarii audyt działki?

Jeżeli rozważasz zakup działki, prześlij nam podstawowe informacje o nieruchomości.

Do rozpoczęcia analizy potrzebujemy przede wszystkim:

• numeru działki,
• obrębu ewidencyjnego,
• miejscowości i gminy,
• numeru księgi wieczystej – jeżeli jest dostępny,
• linku do ogłoszenia sprzedaży – jeżeli nieruchomość jest ogłaszana,
• informacji, co planujesz na niej wybudować.

To ostatnie jest szczególnie ważne.

Nie wystarczy sprawdzić, czy działka jest budowlana. Musimy wiedzieć, jaki jest Twój cel.

Inaczej analizujemy działkę dla osoby planującej budowę jednego domu, inaczej grunt przeznaczony pod podział i sprzedaż, a jeszcze inaczej nieruchomość kupowaną pod inwestycję wielorodzinną, usługową czy magazynową.

Nie masz dokumentów? Prześlij sam numer działki

Nie musisz samodzielnie kompletować wszystkich dokumentów przed kontaktem z Kancelarią.

Jeżeli na tym etapie posiadasz jedynie numer działki i lokalizację, prześlij nam te informacje oraz napisz, co zamierzasz na niej wybudować.

Ustalimy zakres dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia analizy.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości

Pomagamy klientom indywidualnym, przedsiębiorcom i inwestorom sprawdzać nieruchomości przed podjęciem decyzji o ich zakupie.

Analizujemy stan prawny, sytuację planistyczną oraz możliwości inwestycyjne nieruchomości.

Znalazłeś działkę i zastanawiasz się, czy warto ją kupić?

Prześlij nam:

numer działki + lokalizację + numer księgi wieczystej + informację, co chcesz wybudować.

Sprawdzimy nieruchomość przed zakupem i wskażemy najważniejsze ograniczenia oraz ryzyka.