Inwestycje OZE od A do Z – farmy fotowoltaiczne, elektrownie wiatrowe i inwestycje wodne

Planujesz budowę farmy fotowoltaicznej? Poszukujesz gruntów pod instalację PV? Przygotowujesz projekt elektrowni wiatrowej? Chcesz zabezpieczyć grunty na wiele lat? Potrzebujesz służebności pod kable i infrastrukturę? Otrzymałeś warunki przyłączenia i musisz zabezpieczyć trasę do GPZ? A może przygotowujesz inwestycję z zakresu energetyki wodnej?

Nasza Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości zapewnia kompleksową obsługę prawną inwestorów realizujących projekty odnawialnych źródeł energii – od weryfikacji gruntów i zabezpieczenia praw do nieruchomości, przez proces administracyjny i środowiskowy, aż po pozwolenie na budowę, umowy, służebności oraz prawne przygotowanie infrastruktury przyłączeniowej.

Obsługujemy prawny proces inwestycyjny w szczególności dla:

• farm fotowoltaicznych PV,
• elektrowni i farm wiatrowych,
• instalacji hybrydowych,
• magazynów energii związanych z projektem,
• infrastruktury elektroenergetycznej,
• stacji transformatorowych,
• tras kablowych,
• przyłączy,
• infrastruktury prowadzącej do GPZ,
• projektów energetyki wodnej.

Naszym zadaniem jest zabezpieczenie projektu od gruntu do gotowej inwestycji.

Inwestycja OZE zaczyna się od nieruchomości

Dla inwestora energetycznego grunt nie jest wyłącznie miejscem posadowienia urządzeń.

Nieruchomość musi umożliwiać przeprowadzenie całego projektu.

Dlatego analizujemy nie tylko działkę, na której mają znaleźć się panele, turbiny czy urządzenia energetyczne, ale również grunty potrzebne dla:

dróg + kabli + przyłączy + stacji transformatorowych + infrastruktury technicznej + dostępu serwisowego + połączenia z siecią.

Błąd na etapie zabezpieczenia jednej działki może później zagrozić całemu projektowi.

ETAP 1 – audyt prawny gruntów pod inwestycję OZE

Przed zakupem albo podpisaniem wieloletniej dzierżawy przeprowadzamy analizę prawną nieruchomości.

Sprawdzamy między innymi:

• właścicieli,
• współwłaścicieli,
• księgi wieczyste,
• podstawy nabycia własności,
• hipoteki,
• służebności,
• roszczenia,
• ostrzeżenia i wzmianki,
• egzekucje,
• prawa osób trzecich,
• istniejące umowy najmu i dzierżawy,
• dostęp do drogi publicznej,
• istniejące sieci i urządzenia przesyłowe,
• ograniczenia wynikające ze stanu prawnego nieruchomości.

Weryfikujemy również, czy osoba podpisująca umowę rzeczywiście posiada prawo pozwalające skutecznie oddać grunt inwestorowi.

ETAP 2 – analiza planistyczna

Sprawdzamy możliwość lokalizacji planowanego przedsięwzięcia.

Analizujemy w szczególności:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• plan ogólny gminy,
• istniejące decyzje administracyjne,
• przeznaczenie gruntów,
• ograniczenia zabudowy,
• możliwość prowadzenia odpowiedniej procedury lokalizacyjnej,
• otoczenie nieruchomości,
• potencjalne kolizje przestrzenne.

Inaczej analizujemy farmę PV, inaczej elektrownię wiatrową, a jeszcze inaczej inwestycję hydrotechniczną.

Nie istnieje jedna procedura dla wszystkich OZE.

ETAP 3 – warunki zabudowy dla inwestycji OZE

Jeżeli dla danego przedsięwzięcia i konkretnego stanu prawnego właściwym instrumentem jest decyzja o warunkach zabudowy, przygotowujemy dokumentację prawną i prowadzimy postępowanie dotyczące uzyskania WZ.

Możemy zajmować się:

• analizą możliwości uzyskania WZ,
• przygotowaniem wniosku,
• ustaleniem prawidłowego zakresu inwestycji,
• przygotowaniem wymaganych załączników prawnych,
• korespondencją z organem,
• odpowiedziami na wezwania,
• uzupełnianiem postępowania,
• reprezentacją inwestora,
• odwołaniami od niekorzystnych rozstrzygnięć.

Każdorazowo najpierw sprawdzamy, czy dla konkretnego rodzaju inwestycji WZ jest właściwą i prawnie dopuszczalną drogą lokalizacji.

ETAP 4 – zabezpieczenie gruntów pod farmę fotowoltaiczną

Inwestor nie zawsze musi kupować nieruchomość.

W projektach PV bardzo często podstawą realizacji inwestycji jest długoterminowa dzierżawa.

Umowa podpisywana na 20, 25 czy 29 lat nie powinna być przypadkowym wzorem pobranym z Internetu.

To jeden z podstawowych dokumentów całego projektu.

Przygotowujemy umowy dzierżawy gruntów pod:

• panele fotowoltaiczne,
• inwertery,
• stacje transformatorowe,
• magazyny energii,
• drogi wewnętrzne,
• infrastrukturę techniczną,
• elementy przyłącza.

Umowa dzierżawy pod OZE musi zabezpieczać inwestora na wiele lat

W umowie możemy uregulować między innymi:

• okres dzierżawy,
• okres przygotowawczy,
• moment rozpoczęcia płatności pełnego czynszu,
• możliwość prowadzenia badań i pomiarów,
• prawo wejścia na nieruchomość,
• uzyskiwanie decyzji administracyjnych,
• dysponowanie nieruchomością na cele budowlane,
• możliwość wykonania infrastruktury,
• zasady waloryzacji czynszu,
• obowiązki właściciela,
• odpowiedzialność stron,
• przeniesienie praw na spółkę projektową,
• cesję praw,
• zmianę właściciela nieruchomości,
• finansowanie projektu,
• możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy w przypadku braku możliwości realizacji inwestycji,
• zasady likwidacji instalacji po zakończeniu projektu.

Warunki zawieszające – nie płać za projekt, którego nie można zrealizować

Proces przygotowania OZE może trwać wiele miesięcy lub lat.

Dlatego umowa powinna przewidywać sytuację, w której inwestor nie otrzyma:

• wymaganej decyzji planistycznej,
• decyzji środowiskowej,
• warunków przyłączenia,
• prawa do poprowadzenia przyłącza,
• pozwolenia na budowę,
• finansowania.

Możemy przygotować konstrukcję umowy pozwalającą odpowiednio zarządzać takim ryzykiem.

ETAP 5 – zakup gruntów pod OZE

Jeżeli model inwestycji zakłada zakup nieruchomości, przeprowadzamy prawny audyt transakcji oraz przygotowujemy lub analizujemy:

• umowę rezerwacyjną,
• list intencyjny,
• umowę przedwstępną,
• umowę warunkową,
• umowę sprzedaży,
• zabezpieczenia płatności,
• warunki zawieszające.

Przy gruntach rolnych dodatkowo analizujemy ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi oraz potencjalny udział KOWR.

ETAP 6 – decyzja środowiskowa

W zależności od parametrów i lokalizacji projektu może być konieczne przeprowadzenie postępowania dotyczącego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Możemy prowadzić prawną stronę postępowania obejmującą między innymi:

• przygotowanie wniosku,
• analizę karty informacyjnej przedsięwzięcia pod względem prawnym,
• analizę raportu OOŚ,
• korespondencję z organem,
• uzgodnienia,
• udział w postępowaniu przed RDOŚ,
• kwestie dotyczące Wód Polskich,
• odpowiedzi na wezwania,
• odwołania.

Dokumentację wymagającą wiadomości specjalistycznych przygotowują odpowiedni eksperci, natomiast Kancelaria może koordynować jej wykorzystanie w procesie administracyjnym.

ETAP 7 – inwestycje fotowoltaiczne PV

W przypadku projektu farmy fotowoltaicznej obsługa może obejmować cały ciąg prawny:

wybór gruntu → audyt → dzierżawa lub zakup → planowanie → środowisko → przyłączenie → prawa do trasy kablowej → pozwolenie na budowę → realizacja.

Analizujemy również prawa potrzebne do posadowienia infrastruktury towarzyszącej.

Nie wystarczy bowiem zabezpieczyć wyłącznie działki pod panelami.

Projekt musi posiadać prawnie zabezpieczoną możliwość wyprowadzenia mocy.

ETAP 8 – elektrownie wiatrowe

Inwestycje wiatrowe wymagają szczególnej analizy planistycznej.

W przypadku lądowych elektrowni wiatrowych lokalizacja podlega szczególnym regulacjom i nie można automatycznie zakładać, że zastosujemy procedurę właściwą dla zwykłej inwestycji budowlanej.

Dlatego w pierwszej kolejności analizujemy:

• MPZP,
• obowiązujące ograniczenia lokalizacyjne,
• odległości od zabudowy,
• uwarunkowania środowiskowe,
• tereny chronione,
• nieruchomości potrzebne pod turbiny,
• drogi dojazdowe,
• place montażowe,
• infrastrukturę elektroenergetyczną,
• przebieg przyłącza.

Grunt pod turbiną to nie wszystko

Przy inwestycji wiatrowej zabezpieczenia mogą wymagać również tereny potrzebne do:

• posadowienia turbiny,
• wykonania fundamentu,
• prowadzenia kabli,
• wykonania dróg,
• transportu elementów turbiny,
• montażu,
• późniejszego serwisu,
• dostępu technicznego.

Dlatego analizujemy cały układ nieruchomości potrzebnych do realizacji projektu.

ETAP 9 – inwestycje wodne i hydroenergetyczne

Prowadzimy również obsługę prawną inwestycji związanych z wykorzystaniem wód.

Może ona dotyczyć między innymi:

• małych elektrowni wodnych,
• urządzeń piętrzących,
• infrastruktury hydrotechnicznej,
• wykorzystania istniejących urządzeń wodnych,
• infrastruktury związanej z produkcją energii.

W takich inwestycjach kluczowe znaczenie może mieć Prawo wodne.

Analizujemy potrzebę uzyskania:

• pozwolenia wodnoprawnego,
• zgłoszenia wodnoprawnego,
• oceny wodnoprawnej,
• innych wymaganych decyzji.

Pozwolenie wodnoprawne

Inwestycja wykorzystująca wodę do celów energetycznych może wymagać uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.

Proces może wymagać przygotowania operatu wodnoprawnego oraz innych specjalistycznych załączników.

Kancelaria może:

• ustalić właściwy tryb prawny,
• przygotować wniosek,
• skoordynować kompletowanie dokumentacji,
• reprezentować inwestora przed Wodami Polskimi,
• przygotowywać odpowiedzi na wezwania,
• analizować decyzje,
• przygotować środki odwoławcze.

Prawo do gruntu przy inwestycji wodnej

Samo uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego nie oznacza automatycznie uzyskania prawa do cudzej nieruchomości.

Dlatego równolegle trzeba odpowiednio zabezpieczyć:

• własność,
• dzierżawę,
• służebności,
• dostęp do urządzeń,
• inne tytuły prawne wymagane do realizacji projektu.

To bardzo ważne, ponieważ decyzja administracyjna i prawo do korzystania z nieruchomości są odrębnymi zagadnieniami.

ETAP 10 – przyłączenie inwestycji OZE do sieci

Jednym z najważniejszych elementów projektu energetycznego jest możliwość przyłączenia instalacji do sieci.

Dobra lokalizacja i komplet decyzji nie wystarczą, jeżeli inwestor nie będzie miał możliwości wyprowadzenia energii.

Dlatego kwestia przyłączenia powinna być analizowana odpowiednio wcześnie.

Warunki przyłączenia

W ramach prawnej obsługi procesu możemy pomagać przy:

• analizie dokumentacji przyłączeniowej,
• przygotowaniu dokumentów inwestora,
• analizie warunków przyłączenia,
• analizie projektu umowy o przyłączenie,
• korespondencji z operatorem,
• prawach do nieruchomości potrzebnych dla infrastruktury przyłączeniowej.

Przyłącze do GPZ – zabezpieczenie całej trasy

Uzyskanie warunków przyłączenia nie oznacza jeszcze, że inwestor posiada prawo do wszystkich gruntów pomiędzy instalacją a miejscem przyłączenia.

Jeżeli trasa prowadzi przez cudze działki, trzeba zabezpieczyć odpowiednie prawa.

Może to wymagać:

• dzierżawy,
• służebności,
• prawa do wykonania kabla,
• prawa przejazdu i przechodu,
• dostępu serwisowego,
• prawa prowadzenia robót,
• późniejszego dostępu do infrastruktury.

Służebność pod kabel energetyczny

Przygotowujemy dokumenty pozwalające prawnie zabezpieczyć przebieg infrastruktury przez cudze nieruchomości.

Dokument powinien określać między innymi:

• przebieg pasa,
• szerokość,
• rodzaj infrastruktury,
• prawo budowy,
• prawo eksploatacji,
• konserwację,
• remont,
• modernizację,
• wymianę,
• dostęp do urządzeń,
• zasady korzystania z nieruchomości,
• wynagrodzenie.

Służebność przejazdu i przechodu

Instalacja OZE musi być dostępna również po jej wybudowaniu.

Dlatego zabezpieczamy możliwość:

• dojazdu podczas budowy,
• transportu urządzeń,
• przejazdu ekip serwisowych,
• wykonywania napraw,
• dostępu w przypadku awarii.

Samo prawo do zajęcia gruntu pod panele albo turbinę nie musi zapewniać prawa do przejazdu przez wszystkie nieruchomości znajdujące się po drodze.

ETAP 11 – stacje transformatorowe i infrastruktura energetyczna

Projekt może wymagać zabezpieczenia nieruchomości pod:

• stację transformatorową,
• rozdzielnię,
• kontenery techniczne,
• magazyn energii,
• kable SN lub WN,
• inne elementy infrastruktury.

Analizujemy odpowiedni tytuł prawny do każdej z tych części projektu.

ETAP 12 – pozwolenie na budowę

Po przeprowadzeniu wcześniejszych procedur projekt przechodzi do etapu budowlanego.

Możemy prowadzić prawną stronę postępowania dotyczącego:

• kompletowania dokumentów,
• wniosku o pozwolenie na budowę,
• prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wymaganych decyzji,
• uzgodnień,
• odpowiedzi na wezwania organu,
• zmian decyzji,
• odwołań.

Dokumentację projektową sporządzają osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, natomiast Kancelaria może koordynować jej stronę formalnoprawną.

ETAP 13 – umowy z właścicielami gruntów

Przy dużym projekcie inwestor może zawierać umowy z wieloma właścicielami.

Jedna działka może być potrzebna pod instalację.

Druga pod drogę.

Trzecia pod kabel.

Czwarta pod stację.

Piąta pod dostęp do infrastruktury.

Możemy przygotować spójny pakiet umów dla całego projektu, tak aby poszczególne prawa nie pozostawały ze sobą w sprzeczności.

ETAP 14 – zmiana właściciela gruntu

Projekt OZE może funkcjonować przez 20–30 lat lub dłużej.

W tym czasie właściciel nieruchomości może:

• sprzedać działkę,
• umrzeć,
• przekazać ją dzieciom,
• podzielić nieruchomość.

Umowa powinna przewidywać ryzyka związane ze zmianą właściciela.

Przy projektach długoterminowych analizujemy również możliwości odpowiedniego zabezpieczenia praw inwestora w księdze wieczystej.

ETAP 15 – podział nieruchomości

Czasami dla realizacji projektu korzystne jest:

• wydzielenie części gruntu,
• wydzielenie działki pod infrastrukturę,
• wydzielenie drogi,
• podział dużej nieruchomości.

Możemy przeanalizować możliwość przeprowadzenia podziału oraz prowadzić odpowiednie postępowanie.

ETAP 16 – grunty rolne

Znaczna część inwestycji OZE planowana jest na gruntach rolnych.

Dlatego analizujemy:

• status nieruchomości rolnej,
• klasyfikację gruntów,
• ograniczenia w obrocie,
• KOWR,
• możliwość wykorzystania terenu pod inwestycję,
• potrzebę wyłączenia gruntu z produkcji rolnej,
• opłaty związane z wyłączeniem.

ETAP 17 – umowy B2B przy realizacji inwestycji

Po uzyskaniu decyzji rozpoczyna się etap realizacji.

Możemy przygotowywać i analizować umowy B2B z:

• generalnym wykonawcą,
• projektantami,
• wykonawcami robót,
• podwykonawcami,
• wykonawcami instalacji,
• wykonawcami przyłącza,
• firmami serwisowymi.

Umowy mogą regulować:

• zakres prac,
• harmonogram,
• wynagrodzenie,
• płatności etapowe,
• kary umowne,
• odpowiedzialność,
• odbiory,
• gwarancje,
• rękojmię,
• opóźnienia,
• odstąpienie,
• zabezpieczenie należytego wykonania.

ETAP 18 – reprezentacja inwestora przed urzędami

Inwestor nie musi samodzielnie prowadzić całej korespondencji administracyjnej.

Na podstawie pełnomocnictwa możemy reprezentować klienta w zakresie powierzonych spraw przed właściwymi:

• gminami,
• starostwami,
• urzędami miast,
• RDOŚ,
• Wodami Polskimi,
• organami administracji architektoniczno-budowlanej,
• innymi organami uczestniczącymi w procesie.

Przy niekorzystnym rozstrzygnięciu analizujemy możliwość wniesienia:

• odwołania,
• zażalenia,
• ponaglenia,
• skargi do WSA,
• dalszych środków prawnych.

ETAP 19 – zakup gotowego projektu OZE

Obsługa może dotyczyć również inwestora, który nie rozpoczyna projektu od zera, lecz zamierza kupić istniejący projekt.

Wtedy przeprowadzamy prawne due diligence.

Sprawdzamy między innymi:

• prawa do gruntów,
• umowy dzierżawy,
• decyzje administracyjne,
• WZ lub dokumenty planistyczne,
• decyzję środowiskową,
• pozwolenie na budowę,
• warunki przyłączenia,
• umowę przyłączeniową,
• służebności,
• trasę kabla,
• ryzyka dotyczące nieruchomości.

Nie wystarczy sprawdzić, czy sprzedający posiada decyzje.

Trzeba ustalić:

czy cały projekt można skutecznie przejąć i dalej realizować.

ETAP 20 – sprzedaż projektu OZE

Możemy również przygotować projekt do sprzedaży inwestorowi.

Porządkujemy dokumentację i analizujemy stan prawny projektu przed transakcją.

Możemy przygotować lub analizować:

• NDA,
• list intencyjny,
• term sheet,
• umowę przedwstępną,
• dokumentację due diligence,
• umowę sprzedaży praw lub udziałów w spółce projektowej,
• warunki zawieszające transakcji.

Jeden projekt – wiele nieruchomości i wiele procedur

Inwestycje energetyczne są szczególnie wymagające, ponieważ problem jednej nieruchomości może wpływać na cały projekt.

Możesz mieć:

grunt pod farmę + WZ + decyzję środowiskową + pozwolenie na budowę,

ale jeżeli nie zabezpieczysz praw do trasy przyłącza do GPZ, inwestycja może napotkać zasadniczy problem.

Dlatego analizujemy projekt jako całość.

Kompleksowa obsługa prawna projektu OZE

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości może prowadzić dla inwestora między innymi:

• audyt gruntów,
• księgi wieczyste,
• analizę MPZP i planu ogólnego,
• przygotowanie wniosków o WZ – tam, gdzie procedura WZ może mieć zastosowanie,
• umowy dzierżawy,
• zakup gruntów,
• KOWR,
• grunty rolne,
• wyłączenie z produkcji rolnej,
• decyzje środowiskowe,
• postępowania przed RDOŚ,
• postępowania przed Wodami Polskimi,
• pozwolenia wodnoprawne,
• służebności,
• drogi i dostęp do nieruchomości,
• trasy kablowe,
• dokumentację dotyczącą infrastruktury prowadzącej do GPZ,
• analizę dokumentacji przyłączeniowej,
• pozwolenia na budowę,
• podziały nieruchomości,
• księgi wieczyste,
• umowy B2B,
• umowy z wykonawcami i podwykonawcami,
• due diligence projektu OZE,
• obsługę sprzedaży lub zakupu projektu.

Inwestor OZE – od czego rozpocząć współpracę z Kancelarią?

Jeżeli jesteś na początku projektu, prześlij:

1. numery działek,

2. numery ksiąg wieczystych,

3. lokalizację,

4. powierzchnię gruntów,

5. planowaną moc instalacji,

6. rodzaj inwestycji – PV, wiatr, woda, magazyn energii,

7. informację, czy grunty będą kupowane czy dzierżawione,

8. posiadane decyzje i dokumentację przyłączeniową.

Jeżeli projekt jest już rozwijany, prześlij całą posiadaną dokumentację.

Sprawdzimy, na jakim etapie znajduje się projekt, czego brakuje i jakie kolejne działania prawne należy wykonać.

Masz już warunki przyłączenia?

Prześlij:

• warunki przyłączenia,
• projekt umowy przyłączeniowej – jeżeli został przygotowany,
• mapę planowanego przebiegu przyłącza,
• numery działek na trasie,
• informacje o miejscu przyłączenia lub GPZ.

Przeanalizujemy, jakie prawa do nieruchomości należy zabezpieczyć, aby możliwa była realizacja infrastruktury.

Masz już grunty, ale nie masz decyzji?

Możemy rozpocząć od sprawdzenia:

MPZP / planu ogólnego / możliwości właściwej procedury lokalizacyjnej / środowiska / dostępu do drogi / infrastruktury / przyłączenia.

Następnie przygotujemy plan dalszego postępowania.

Dopiero szukasz gruntów pod OZE?

Możemy sprawdzić nieruchomość przed podpisaniem umowy dzierżawy albo przed zakupem.

To najlepszy moment na analizę.

Koszt sprawdzenia gruntu jest niewspółmiernie mniejszy od kosztów kilkuletniego rozwijania projektu na nieruchomości posiadającej wadę prawną albo ograniczenie uniemożliwiające inwestycję.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości – prawne zabezpieczenie inwestycji OZE od A do Z

Projekt energetyczny wymaga połączenia wielu elementów:

NIERUCHOMOŚĆ

↓

DZIERŻAWA / ZAKUP

↓

PLANOWANIE I LOKALIZACJA

↓

ŚRODOWISKO

↓

WARUNKI PRZYŁĄCZENIA

↓

TRASA DO GPZ

↓

SŁUŻEBNOŚCI

↓

POZWOLENIA

↓

BUDOWA

↓

URUCHOMIENIE INWESTYCJI

Każdy z tych etapów może mieć wpływ na kolejny.

Dlatego oferujemy inwestorom kompleksową obsługę prawną projektu, zamiast ograniczać się do przygotowania pojedynczego wniosku czy jednej umowy.

Planujesz farmę PV, inwestycję wiatrową albo projekt energetyki wodnej?

Prześlij nam lokalizację, numery działek i dokumentację projektu.

Jeżeli dopiero rozpoczynasz inwestycję – przeprowadzimy analizę gruntów i wskażemy kolejne kroki.

Jeżeli projekt jest już rozwijany – przeprowadzimy audyt dokumentacji i sprawdzimy, czego brakuje do kolejnego etapu.

Jeżeli masz warunki przyłączenia – przeanalizujemy dokumentację oraz prawa do gruntów potrzebnych do przeprowadzenia infrastruktury do miejsca przyłączenia.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości