Księga wieczysta od A do Z – analiza prawna, wpisy, wykreślenia, hipoteki i rękojmia wiary publicznej

Kupujesz nieruchomość? Sprzedajesz mieszkanie, dom lub działkę? W księdze wieczystej znajduje się stary wpis, hipoteka, służebność, roszczenie albo ostrzeżenie? Dane właściciela są nieaktualne? A może rzeczywisty stan prawny nieruchomości nie zgadza się z tym, co widnieje w księdze?

Nasza Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości zajmuje się kompleksową obsługą spraw dotyczących ksiąg wieczystych – od analizy prawnej księgi, poprzez przygotowywanie wniosków o wpis i wykreślenie praw, aż po prowadzenie spraw sądowych dotyczących niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Księga wieczysta jest jednym z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości.

To właśnie w niej sprawdzamy między innymi:

• kto jest właścicielem,
• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• czy istnieją służebności,
• czy wpisano roszczenia osób trzecich,
• czy występują ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
• czy w księdze znajdują się wzmianki lub ostrzeżenia.

Jednak samo przeczytanie aktualnej treści księgi wieczystej nie zawsze wystarcza.

W trudniejszych sprawach trzeba przeanalizować podstawy wpisów, dokumenty źródłowe, historię księgi, wpisy wykreślone oraz porównać treść księgi z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Dlaczego księga wieczysta jest tak ważna?

Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Ustawa wprowadza również ważne domniemanie:

prawo ujawnione w księdze wieczystej uważa się za wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Oznacza to, że jeżeli ktoś jest ujawniony jako właściciel nieruchomości, przepisy co do zasady nakazują przyjąć, że rzeczywiście nim jest – dopóki nie zostanie wykazane coś innego.

Dlatego nieprawidłowy wpis w księdze nie jest tylko „błędem w dokumentach”.

Może mieć wpływ na:

• możliwość sprzedaży nieruchomości,
• uzyskanie kredytu,
• ustanowienie hipoteki,
• prowadzenie postępowania spadkowego,
• egzekucję,
• podział nieruchomości,
• ustanawianie służebności,
• bezpieczeństwo kupującego.

Analiza księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości

Jednym z najważniejszych momentów na sprawdzenie księgi jest okres przed zawarciem umowy przedwstępnej i przed zakupem nieruchomości.

Kupujący powinien wiedzieć nie tylko, kto jest wpisany jako właściciel.

Trzeba sprawdzić wszystkie działy księgi oraz występujące wzmianki.

Kancelaria może przeprowadzić pełną analizę prawną księgi i wskazać ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy.

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

W pierwszej części sprawdzamy dane identyfikujące nieruchomość.

W zależności od jej rodzaju analizujemy między innymi:

• numer działki,
• obręb,
• adres,
• powierzchnię,
• sposób korzystania,
• oznaczenie lokalu,
• powierzchnię lokalu,
• liczbę pomieszczeń,
• dane budynku.

Dane te powinny odpowiadać dokumentacji ewidencyjnej.

Jeżeli występują rozbieżności, może być konieczne sprostowanie oznaczenia nieruchomości.

Dział I-Sp – prawa związane z własnością

Tutaj mogą znajdować się prawa związane z daną nieruchomością.

W praktyce szczególnie istotne mogą być wpisy dotyczące udziałów w innych nieruchomościach lub praw związanych z korzystaniem z gruntu.

Przy zakupie domu lub działki należy sprawdzić między innymi, czy nieruchomość posiada odpowiednio uregulowany dostęp do drogi.

Dział II – kto jest właścicielem nieruchomości?

Dział II wskazuje przede wszystkim właściciela lub użytkownika wieczystego.

Sprawdzamy:

• kto jest wpisany jako właściciel,
• czy występuje jeden czy kilku współwłaścicieli,
• wysokość udziałów,
• podstawę nabycia,
• czy wpis odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Problem pojawia się na przykład wtedy, gdy:

• właściciel zmarł, ale nie przeprowadzono aktualizacji księgi,
• nieruchomość została nabyta w spadku,
• przeprowadzono dział spadku,
• zmieniły się udziały,
• sąd wydał orzeczenie wpływające na prawo własności,
• osoba ujawniona w księdze nie jest już rzeczywistym właścicielem.

W takich przypadkach przygotowujemy dokumentację niezbędną do doprowadzenia księgi do prawidłowego stanu.

Dział III – służebności, roszczenia, ostrzeżenia i ograniczenia

Dział III należy do najważniejszych elementów każdej analizy.

Mogą znajdować się tutaj między innymi:

• służebności osobiste,
• służebności gruntowe,
• służebności przesyłu,
• prawo dożywocia,
• roszczenia wynikające z określonych umów,
• roszczenia dotyczące przeniesienia własności,
• prawo pierwokupu,
• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
• wpisy związane z egzekucją,
• ostrzeżenia o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym,
• inne prawa i roszczenia osób trzecich.

Nie każdy wpis w Dziale III oznacza, że nieruchomości nie można kupić.

Trzeba jednak ustalić jego znaczenie.

Przykładowo służebność przejazdu przez niewielką część działki może mieć niewielki wpływ na korzystanie z nieruchomości.

Inaczej należy ocenić dożywotnie prawo zamieszkiwania w domu, który klient zamierza kupić dla siebie.

Dział IV – hipoteki

Dział IV zawiera wpisy dotyczące hipotek.

Hipoteka może zabezpieczać między innymi kredyt bankowy, pożyczkę lub inną wierzytelność.

Sam fakt istnienia hipoteki nie musi uniemożliwiać sprzedaży nieruchomości.

Trzeba jednak prawidłowo przygotować transakcję.

W zależności od sytuacji analizujemy:

• rodzaj hipoteki,
• wierzyciela hipotecznego,
• kwotę hipoteki,
• walutę,
• podstawę wpisu,
• dokumenty potrzebne do spłaty zadłużenia,
• dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki po spłacie.

Spłaciłeś kredyt, a hipoteka nadal znajduje się w księdze?

To częsta sytuacja.

Spłata kredytu nie oznacza automatycznego usunięcia hipoteki z księgi wieczystej.

Po wygaśnięciu zabezpieczonej wierzytelności konieczne jest doprowadzenie do wykreślenia hipoteki.

Możemy przygotować odpowiedni wniosek oraz zweryfikować dokument banku stanowiący podstawę wykreślenia.

Wzmianka w księdze wieczystej – nie wolno jej ignorować

Jednym z najważniejszych elementów analizy jest sprawdzenie, czy w księdze znajduje się wzmianka.

Wzmianka oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynęła sprawa dotycząca księgi, która nie została jeszcze prawomocnie zakończona.

Może chodzić na przykład o wniosek o:

• wpis nowego właściciela,
• wpis hipoteki,
• wykreślenie prawa,
• wpis służebności,
• wpis roszczenia.

Dlatego przy zakupie nieruchomości nie wystarczy przeczytać treści działów.

Trzeba sprawdzić także wszystkie wzmianki.

Jeżeli występują – ustalamy, czego dotyczą i czy mogą wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji.

Aktualna księga to czasami za mało – analizujemy również historię wpisów

W bardziej skomplikowanych sprawach konieczne może być uzyskanie i przeanalizowanie odpisu zupełnego księgi wieczystej.

Odpis zupełny pokazuje również wpisy wykreślone.

Dzięki temu można prześledzić historię nieruchomości.

Może to mieć znaczenie przy sprawach dotyczących:

• dawnych właścicieli,
• spadków,
• hipotek,
• służebności,
• wcześniejszych ostrzeżeń,
• zmian udziałów,
• sporów dotyczących własności.

Jakie wpisy możemy przygotować?

Kancelaria może przygotować wnioski dotyczące między innymi:

• wpisu właściciela,
• wpisu współwłaściciela,
• wpisu użytkownika wieczystego,
• zmiany udziałów,
• wpisu hipoteki,
• wykreślenia hipoteki,
• wpisu służebności,
• wykreślenia służebności,
• wpisu prawa dożywocia,
• wykreślenia prawa dożywocia,
• wpisu roszczenia,
• wykreślenia roszczenia,
• wpisu ostrzeżenia,
• sprostowania danych,
• odłączenia działki,
• założenia nowej księgi,
• innych zmian wynikających z dokumentów klienta.

Wnioski o wpis do księgi składa się na odpowiednich formularzach sądowych, w tym formularzu KW-WPIS.

Założenie księgi wieczystej

Nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą.

W określonych przypadkach konieczne może być jej założenie.

Dotyczy to na przykład sytuacji, w których:

• dla nieruchomości nigdy nie prowadzono księgi,
• trzeba odłączyć część nieruchomości i utworzyć dla niej nową księgę,
• porządkowany jest stan prawny nieruchomości.

Analizujemy dokumentację i przygotowujemy odpowiedni wniosek.

Niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Najpoważniejsze sprawy pojawiają się wtedy, kiedy księga wskazuje inny stan prawny niż rzeczywisty.

Przykładowo:

księga wskazuje osobę A jako właściciela, ale według rzeczywistego stanu prawnego właścicielem jest osoba B.

Albo:

w księdze nadal istnieje prawo lub obciążenie, które już wygasło.

W takich przypadkach zwykłe złożenie formularza KW-WPIS może nie wystarczyć.

Może być konieczne przeprowadzenie postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej

Podstawę prawną stanowi przede wszystkim art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli:

• Twoje prawo nie zostało wpisane,
• zostało wpisane nieprawidłowo,
• w księdze znajduje się nieistniejące obciążenie,
• ujawnione ograniczenie nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu,

może istnieć podstawa do wystąpienia do sądu z żądaniem usunięcia niezgodności.

Kancelaria może:

• przeanalizować stan prawny,
• zebrać dokumentację,
• ustalić właściwe żądanie,
• przygotować pozew,
• przygotować wnioski dowodowe,
• prowadzić sprawę sądową,
• po uzyskaniu odpowiedniego orzeczenia doprowadzić do zmiany wpisów w księdze.

Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego

W trakcie sporu niezwykle ważne może być zabezpieczenie sytuacji prawnej nieruchomości.

Roszczenie dotyczące usunięcia niezgodności może zostać ujawnione w księdze przez odpowiednie ostrzeżenie.

Taki wpis ma ogromne znaczenie dla osób, które później chciałyby nabyć nieruchomość.

Pokazuje bowiem, że stan prawny ujawniony w księdze jest kwestionowany.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – co to właściwie oznacza?

Jedną z najważniejszych instytucji prawa nieruchomości jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeli stan ujawniony w księdze jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, przepisy mogą w określonych sytuacjach chronić osobę, która nabyła nieruchomość lub inne prawo od osoby ujawnionej w księdze jako uprawniona.

Mówiąc prościej:

kupujący może w określonych okolicznościach być chroniony przez treść księgi, nawet gdy później okaże się, że rzeczywisty stan prawny był inny.

Jest to jednak instytucja bardzo skomplikowana i nie działa automatycznie w każdej sytuacji.

Kiedy rękojmia nie chroni nabywcy?

Rękojmia nie chroni między innymi nabycia nieodpłatnego oraz nabywcy działającego w złej wierze.

Za działającego w złej wierze uważa się również osobę, która wiedziała o niezgodności albo z łatwością mogła się o niej dowiedzieć.

Dlatego kupujący nie powinien ignorować informacji wskazujących, że rzeczywisty stan prawny może różnić się od wpisów.

Są prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa

Ustawa wprowadza również szczególną grupę praw, które mogą obciążać nieruchomość niezależnie od tego, czy nabywca liczył na treść księgi.

Dotyczy to między innymi:

• prawa dożywocia,
• określonych służebności ustanowionych decyzją,
• służebności drogi koniecznej,
• służebności związanych z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub urządzenia,
• służebności przesyłu,
• praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy.

Dlatego brak określonego prawa w księdze nie zawsze oznacza, że ono nie istnieje.

Wzmianka albo ostrzeżenie może wyłączyć rękojmię

To kolejny powód, dla którego przy zakupie trzeba bardzo dokładnie analizować całą księgę.

Rękojmię wyłącza między innymi określona w ustawie wzmianka oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli więc klient widzi w księdze wzmiankę, nie powinien podpisywać umowy wyłącznie na podstawie zapewnienia:

„To nic ważnego, sąd tylko coś aktualizuje.”

Najpierw należy ustalić, czego wzmianka dotyczy.

Kupiłeś nieruchomość i pojawił się spór dotyczący własności?

W takich sprawach trzeba bardzo szybko ustalić:

• co dokładnie wynikało z księgi w momencie zakupu,
• czy istniała wzmianka,
• czy istniało ostrzeżenie,
• jakie informacje posiadał kupujący,
• czy działał w dobrej wierze,
• czy transakcja miała charakter odpłatny,
• jakiego prawa dotyczy spór,
• czy dane prawo podlega ochronie wynikającej z rękojmi.

Na tej podstawie można ocenić możliwość powołania się na ochronę przewidzianą przepisami o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sprzedajesz nieruchomość? Warto uporządkować księgę przed wystawieniem oferty

Problemy w księdze bardzo często ujawniają się dopiero w momencie znalezienia kupującego.

Wtedy okazuje się, że:

• właściciel wpisany w księdze nie żyje,
• hipoteka została spłacona wiele lat temu, ale nadal widnieje,
• udział współwłaściciela jest błędny,
• w Dziale III pozostała stara służebność,
• widnieje roszczenie, które powinno zostać wykreślone,
• występuje niezgodność powierzchni lub oznaczenia działki.

Takie problemy mogą opóźnić sprzedaż albo spowodować wycofanie się kupującego.

Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży możemy wykonać audyt księgi wieczystej i wskazać wpisy wymagające uporządkowania.

Księga wieczysta przy sprawach spadkowych

Po śmierci właściciela nieruchomości samo stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia nie zawsze kończy sprawę.

Trzeba również zadbać o prawidłowe ujawnienie nowych właścicieli w księdze.

Możemy przeanalizować:

• dokumenty spadkowe,
• udziały poszczególnych spadkobierców,
• skutki działu spadku,
• możliwość wpisania konkretnego właściciela,
• dokumenty potrzebne do aktualizacji księgi.

Służebności w księdze wieczystej

Kancelaria prowadzi również sprawy dotyczące:

• służebności przechodu i przejazdu,
• służebności drogi koniecznej,
• służebności osobistych,
• służebności przesyłu,
• ustanawiania służebności,
• zmiany ich treści,
• wykreślania służebności po ich wygaśnięciu.

Szczególnie przed zakupem działki należy sprawdzić nie tylko, jakie służebności obciążają nieruchomość, ale również jakie prawa są ustanowione na jej rzecz.

Umowa przedwstępna i roszczenie w księdze wieczystej

W określonych przypadkach możliwe jest ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z umowy.

Może to mieć znaczenie przy transakcjach dotyczących nieruchomości, ponieważ zwiększa bezpieczeństwo osoby uprawnionej.

Zakres i możliwość wpisu zawsze trzeba jednak ocenić na podstawie konkretnego dokumentu i rodzaju roszczenia.

Egzekucja z nieruchomości

Jeżeli w Dziale III znajduje się wpis dotyczący egzekucji, sytuację należy traktować poważnie.

Nie oznacza to automatycznie, że nie istnieje możliwość przeprowadzenia transakcji, ale wymaga dokładnej analizy postępowania egzekucyjnego, wierzycieli i skutków planowanej czynności.

Przed zakupem nieruchomości z takim wpisem zalecamy pełną analizę dokumentów.

Kancelaria może prowadzić sprawę od początku do końca

W sprawach wieczystoksięgowych możemy zająć się między innymi:

• analizą aktualnej księgi wieczystej,
• analizą odpisu zupełnego,
• analizą historii wpisów,
• analizą dokumentów stanowiących podstawę wpisu,
• audytem KW przed zakupem,
• audytem KW przed sprzedażą,
• przygotowaniem wniosku o wpis właściciela,
• przygotowaniem wniosku o wykreślenie hipoteki,
• wpisem i wykreśleniem służebności,
• wpisem i wykreśleniem roszczeń,
• wpisem ostrzeżenia,
• sprostowaniem wpisów,
• zakładaniem ksiąg wieczystych,
• odłączaniem działek do nowych ksiąg,
• analizą problemów wynikających ze spadku,
• analizą błędnych udziałów,
• analizą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• przygotowaniem pozwu o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym,
• prowadzeniem postępowania sądowego,
• doprowadzeniem do odpowiedniego wpisu po zakończeniu sprawy.

Nie każdy problem z księgą wymaga procesu

To bardzo ważne.

Część problemów można rozwiązać przez odpowiednio przygotowany wniosek wraz z właściwym dokumentem.

W innych przypadkach konieczna będzie dodatkowa dokumentacja albo uzyskanie wcześniejszego orzeczenia.

Są jednak również sytuacje, w których występuje rzeczywisty spór co do prawa i wtedy konieczne może być postępowanie sądowe.

Dlatego przed podjęciem działań ustalamy:

jaki jest problem, jaki powinien być prawidłowy stan księgi i jaka procedura doprowadzi do jego osiągnięcia.

Masz problem z księgą wieczystą? Prześlij nam jej numer

Do wstępnej analizy wystarczy często:

• numer księgi wieczystej,
• krótki opis problemu,
• dokument, na podstawie którego Twoim zdaniem wpis powinien zostać dokonany lub wykreślony.

Napisz przykładowo:

„Chcę wykreślić starą hipotekę.”

„W księdze jest wpisana osoba, która nie jest już właścicielem.”

„Odziedziczyłem nieruchomość i chcę wpisać się do księgi.”

„Mam starą służebność, którą chcę wykreślić.”

„Kupiłem nieruchomość i pojawiła się osoba twierdząca, że jest właścicielem.”

„W księdze znajduje się ostrzeżenie i nie wiem, co oznacza.”

„Chcę sprawdzić księgę przed zakupem.”

„Treść księgi nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.”

Na tej podstawie możemy ustalić, jakie dokumenty będą potrzebne i jaki sposób działania będzie właściwy.

Księga wieczysta może wyglądać prawidłowo, a mimo to wymagać dokładniejszej analizy

Przy zakupie nieruchomości nie powinno się poprzestawać na sprawdzeniu, czy:

„Dział III jest pusty, a w Dziale IV nie ma hipoteki.”

To za mało w przypadku bardziej skomplikowanych transakcji.

Znaczenie mogą mieć:

• wzmianki,
• historia wpisów,
• dokumenty będące podstawą nabycia,
• prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa,
• stan faktyczny nieruchomości,
• informacje uzyskane przez kupującego przed transakcją.

Dlatego im większa wartość nieruchomości i bardziej skomplikowana sytuacja, tym ważniejsze jest przeprowadzenie profesjonalnej analizy prawnej przed zakupem.

Kancelaria Prawna Prawo Nieruchomości – księgi wieczyste od A do Z

Zajmujemy się sprawami dotyczącymi ksiąg wieczystych kompleksowo:

od sprawdzenia księgi, poprzez przygotowanie wpisów i wykreśleń, aż do skomplikowanych sporów dotyczących własności i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeli planujesz kupić lub sprzedać nieruchomość albo w Twojej księdze znajduje się nieprawidłowy wpis – nie musisz samodzielnie ustalać właściwej procedury.

Prześlij nam numer księgi wieczystej i opisz problem.

Sprawdzimy dokumenty i wskażemy dalsze działania.